Bất động sản công nghiệp: Tiềm năng lớn nhưng thực tế vẫn còn hạn chế

"Lĩnh vực công nghiệp và hậu cần sẽ phục hồi mạnh mẽ vào năm 2022 khi Chính phủ cho phép mở cửa biên giới và các nhà đầu tư được quay lại Việt Nam. Sẽ có thêm phân khúc thị trường ngách mới như kho lạnh, trung tâm phân phối lớn, hiện đại và trung tâm dữ liệu trên đà bùng nổ", ông Niel MacGregor Giám đốc điều hành Savills Việt Nam nói tại Hội nghị bất động sản Việt Nam (VRES 2021) ngày 17/12/2021.

Ông Niel MacGregor Giám đốc điều hành Savills Việt Nam

Tuy có nhiều tiềm năng phát triển nhưng lĩnh vực bất động sản công nghiệp ở Việt Nam vẫn còn nhiều tồn tại về cơ sở hạ tầng, hệ thống logistics và thiếu sự liên kết các khu công nghiệp với nhau.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó giám đốc Batdongsan.vn chia sẻ tại VRES: "Việc hoạch định các loại hình bất động sản công nghiệp cần có những yếu tố như liên kết các khu công nghiệp trong chế tạo linh kiện để tạo sự đồng bộ, liên hoàn trong các khu vực, quy hoạch cầu cảng để giảm thời gian vận chuyển. Có như vậy chúng ta mới có thể cạnh tranh được với các nhà cung cấp khác trên thế giới"

"Khi các nhà đầu tư đến Việt Nam, họ không chỉ đến một mình mà họ sẽ mang theo cả các doanh nghiệp phụ trợ, đây sẽ là nguồn thu lớn cho bất động sản công nghiệp và trở thành đầu kéo cho bất động sản dân dụng, dân sinh xung quanh, thúc đẩy kinh tế cả khu vực phát triển. Vì vậy, chúng ta cần chuẩn bị tốt về mặt cơ sở hạ tầng để tạo động lực cho bất động sản công nghiệp," ông Quốc Anh nói.

Đồng quan điểm, ông Huỳnh Phước Nghĩa Phó viện trưởng Viện đổi mới sáng tạo Đại học Kinh tế TP.HCM cũng cho rằng phát triển khu công nghiệp hiện nay phải đi cùng với đô thị hóa, bất động sản dân sinh. Cần tư duy theo "gói về giá trị của sản phẩm" bao gồm các công trình dân sinh, nhà ở, hệ thống logistics thì bất động sản công nghiệp mới đón được cơ hội này.

"Doanh nghiệp phải có sự chuẩn bị kỹ lưỡng cùng với sự hỗ trợ, tạo điều kiện hơn nữa về mặt cơ chế chính sách và một tư duy mới thì mới để phát triển bất động sản công nghiệp trong tương lai" ông Nghĩa nói.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa Phó viện trưởng Viện đổi mới sáng tạo Đại học Kinh tế TP.HCM

Không thể phủ nhận vai trò của các khu công nghiệp, cụm công nghiệp cung cấp việc làm cho hàng chục triệu lao động, có đóng góp lớn cho ngân sách, cho tăng trưởng kinh tế và ổn định xã hội. Bởi vậy, Chính phủ cũng đang có những chính sách trong việc phát triển cơ sở hạ tầng, điện đường, trường trạm gắn với các khu công nghiệp, khu kinh tế, xây dựng các tuyến đường cao tốc, vận tải liên kết.

Ông Cấn Văn Lực Chuyên gia kinh tế trưởng, ngân hàng BIDV thông tin: Chính phủ đang dự kiến hoàn thành và ban hành Nghị định về phát triển khu công nghiệp trong đó có khu công nghiệp sinh thái, khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản hướng đến các môi trường xanh, kinh tế xanh hướng đến hệ sinh thái xanh nhiều hơn và nhận được những ưu đãi từ đó.

Ông Cấn Văn Lực Chuyên gia kinh tế trưởng, ngân hàng BIDV

Thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam đã trở thành cơ hội hấp dẫn cho cả nhà đầu tư trong nước và quốc tế. Bên cạnh việc đầu tư cơ sở hạ tầng thì đa dạng địa điểm sản xuất, mở rộng kho hàng và đặc biệt là nhóm kho lạnh cho hàng hóa thực phẩm, nông sản cũng là nhu cầu thiết yếu.

Nhờ tốc độ tăng trưởng ổn định, nền kinh tế hướng mạnh về xuất khẩu, những tác động mạnh mẽ từ các hiệp định thương mại tự do (FTA) đã ký kết, lực lượng lao động trẻ, các chính sách ưu đãi đầu tư cùng với vị trí địa lý chiến lược, Việt Nam đã trở thành một trong những trung tâm sản xuất thu hút được sự chú ý nhiều nhất trong khu vực châu Á.

Trong những năm 2019, 2020, cuộc chiến thương mại Mỹ-Trung, những hiệp định tự do và làn sóng dịch chuyển nhà máy ra khỏi Trung Quốc của các công ty đa quốc gia đã thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển theo hướng tham gia mạnh mẽ hơn vào các chuỗi giá trị, chuỗi cung ứng toàn cầu đồng thời cũng tạo ra lợi thế lớn cho bất động sản công nghiệp ở Việt Nam.

Theo số liệu của CBRE trong 9 tháng đầu năm 2021, tỷ lệ lấp đầy trung bình tại các khu công nghiệp tại 5 tỉnh và thành phố công nghiệp chính tại miền Bắc là Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương và Hải Phòng đạt khoảng 78,5%. Tương tự, tỷ lệ lấp đầy tại bốn tỉnh và thành phố công nghiệp chính tại miền Nam đạt 87,2%.

Nguồn cung và tỷ lệ lấp đầy của bất động sản công nghiệp. Nguồn: CBRE

Xét về quy mô giao dịch trong 9 tháng đầu năm 2021, các giao dịch thuê đất có quy mô giao động từ 3ha-25ha, trong đó quy mô phổ biến là 3ha-5ha với nhu cầu đến từ nhóm ngành sản xuất đồ nội thất, điện tử, kho vận và bao bì, đóng gói.

Trong Quý 3/2021, nhu cầu thuê đất và kho/xưởng xây sẵn ghi nhận sụt giảm nhẹ do hạn chế di chuyển giữa các thành phố và các chuyến bay nước ngoài.