Siết tín dụng bất động sản: một góc nhìn khác

Rủi ro tiềm ẩn từ thị trường bất động sản

Trong năm qua, không khó để thấy hiện tượng giá bất động sản tăng vọt tại nhiều địa phương khi sự bùng phát trở lại của dịch COVID-19 gây ảnh hưởng không nhỏ đến nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Nguồn cung bất động sản sụt giảm mạnh, riêng nguồn cung mới đến nay chỉ bằng khoảng 50% so với cùng kỳ năm 2020, theo Bộ Xây Dựng. Lượng giao dịch cũng giảm sâu do đứt gãy, gián đoạn.

Phát biểu tại Hội thảo “Một số kiến nghị và giải pháp tháo gỡ khó khăn để phục hồi thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay" sáng 25/11, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhận định: “Nguồn cung bất động sản vốn đã sụt giảm từ những năm trước tiếp tục chịu sức ép bởi dịch bệnh khi các giao dịch trên thị trường thường xuyên đối mặt với tình trạng đứt gãy, gián đoạn. Đồng thời, thị trường cũng xuất hiện lực cầu F0, gây ra tình trạng mất cân đối cung - cầu rất nghiêm trọng, do đó trạng thái thị trường biến động mạnh, có giai đoạn sốt cao, có giai đoạn trầm lắng".

Có hiện tượng giá bất động sản leo thang ở mức cao, đặc biệt ở Hà Nội và TP.HCM. Chẳng hạn, ở Tp.HCM, giá bất động sản có nơi tăng gấp 2 lần và không có dấu hiệu giảm.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký VNREA

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, hiện tượng nguồn cung bất động sản khan hiếm còn đến từ những nguyên nhân khác, chẳng hạn hiện tượng doanh nghiệp mua gom và đầu cơ dự án.

“Có nhiều doanh nghiệp quan điểm rằng đây là thời điểm tốt để mua gom bất động sản, nên rất nhiều doanh nghiệp lớn thu gom rất nhiều đất để phát triển dự án nhưng thực chất chỉ phát triển có lệ, trong khi các doanh nghiệp khác cần lại thiếu đất, thiếu dự án trầm trọng… Thực trạng này đã dẫn đến hiện tượng lãng phí đất đai nghiêm trọng, đưa thị trường rơi vào rủi ro trong khi giá bất động sản tăng vọt không thể chấp nhận được”, ông Nghĩa nói.

Trước thực trạng này, trong thời gian qua, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo các Bộ, ngành liên quan phối hợp chặt chẽ với các địa phương tăng cường giám sát, quản lý và cảnh báo rủi ro liên quan đến thị trường bất động sản, đẩy mạnh nguồn cung bất động sản, thông báo công khai thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất cũng như có cơ chế xử phạt nghiêm các hành vi thao túng, đầu cơ tăng giá…

Tháng 9 vừa qua, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cũng có văn bản 6561/NHNN-TTGSNH gửi các tổ chức tín dụng (TCTD) quy định một số vấn đề trong hoạt động, trong đó yêu cầu các ngân hàng, TCTD kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng, chất lượng tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro hoặc chịu tác động lớn của dịch COVID-19, đặc biệt là dư nợ lĩnh vực bất động sản với mục đích tự sử dụng.

Theo báo cáo của NHNN về tình hình cấp tín dụng, tính đến 30/9/2021 dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 682.594 tỷ đồng, tăng từ mức 672.224 tỷ đồng tính đến 30/6/2021.

Nguồn: Ngân hàng Nhà nước

Siết tín dụng bất động sản: một góc nhìn khác

Về vấn đề tín dụng bất động sản, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV từng nhận định dòng tiền đổ vào bất động sản đã và đang dẫn đến hiện tượng giá bất động sản tăng mạnh. Đây là xu thế chung của toàn thế giới, nhưng ở trong nước, hiện tượng này đang diễn biến tương đối mạnh và kéo theo nhiều nguy cơ. Theo ông Lực, để giải quyết rủi ro tín dụng bất động sản cần sự vào cuộc quyết liệt hơn từ Chính phủ và các cơ quan liên quan, với phản ứng linh hoạt, đa chiều chứ không chỉ "bóp nghẹt".

TS. Lê Xuân Nghĩa thì nêu quan điểm: “Tín dụng bất động sản rất đa dạng, các cấp dự án cũng đa dạng. Tôi kiến nghị NHNN nên có sự phân biệt các dự án bất động sản, tạo điều kiện cho những dự án, những chủ đầu tư thực sự có mục tiêu phát triển dự án tốt dễ dàng tiếp xúc nguồn tín dụng, tránh tình trạng đánh đồng các dự án bất động sản, các chủ đầu tư như hiện nay”.

Trong khi đó, cũng trong khuôn khổ Hội thảo hôm 25/11, chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh nhận định rằng có lẽ đã đến lúc nhận định lại và thay đổi cách đánh giá về rủi ro của tín dụng bất động sản, tránh trường hợp trong suốt thời gian vừa qua chúng ta cho rằng tín dụng bất động sản luôn luôn là đối tượng cần kiểm soát, ngăn chặn rủi ro.

“Đây là thời điểm nhận định lại và thay đổi cách đánh giá về rủi ro của tín dụng bất động sản, tránh trường hợp trong suốt thời gian vừa qua chúng ta cho rằng tín dụng bất động sản luôn luôn là đối tượng cần kiểm soát, ngăn chặn rủi ro tương tự như đối với chứng khoán. Trong khi đó, tính chất của thị trường bất động sản và chứng khoán cũng như vai trò của chúng với nền kinh tế là tương đối khác nhau”.

TS. Vũ Đình Ánh

MEKONG ASEAN đã có cuộc trao đổi nhanh với TS. Vũ Đình Ánh về góc nhìn riêng của ông liên quan đến rủi ro tín dụng bất động sản.

MEKONG ASEAN: Đề cập tại Hội thảo: “Một số kiến nghị và giải pháp tháo gỡ khó khăn để phục hồi thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay" sáng 25/11, ông cho rằng đã đến lúc nhận định lại và thay đổi cách đánh giá về rủi ro của tín dụng bất động sản. Vậy cụ thể, nhìn nhận của ông về rủi ro từ tín dụng bất động sản ra sao?

TS. Vũ Đình Ánh: Theo tôi, để đánh giá toàn diện về rủi ro tín dụng bất động sản, cần đi vào các vấn đề sau.

Vấn đề thứ nhất: quy mô tín dụng dành cho bất động sản phải tương xứng với quy mô ngành bất động sản. Ngành bất động sản có đặc điểm quy mô vốn rất lớn, trong khi đó ở Việt Nam hiện nay nguồn vốn vay chủ yếu là từ ngân hàng. Bởi vậy cần đánh giá lại có nên hạn chế tín dụng bất động sản như hiện nay hay không. Đặc biệt là khi thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế.

Năm 2020, hoạt động kinh doanh bất động sản đóng góp tới 4,42% trong tỷ trọng GDP và xây dựng đóng góp 6,19% GDP. Trong khi đó, trong cả năm, vốn đầu tư toàn xã hội vào kinh doanh bất động sản chỉ đạt gần 148 ngàn tỷ đồng và vào xây dựng đạt hơn 131 ngàn tỷ đồng, lần lượt chiếm 6,8% và 6,1% tổng vốn đầu tư toàn xã hội vào nền kinh tế.

Vấn đề thứ hai, việc siết tín dụng bất động sản chủ yếu do lo ngại tỷ lệ nợ xấu. Mặc dù hiện nay chưa có con số chính thức rằng nợ xấu trong lĩnh vực tín dụng bất động sản là bao nhiêu, nhưng một số đánh giá gần đây cho thấy con số này không phải quá cao so với hệ thống tín dụng nói chung. Như vậy, nếu hệ số rủi ro các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản lên 200% như NHNN quy định hiện nay thì phải chăng không phù hợp với rủi ro từ tín dụng bất động sản?

Vấn đề thứ ba, trong tổng dư nợ tín dụng bất động sản hiện tại (khoảng hơn 2 triệu tỷ) thì có khoảng 2/3 là cho vay người mua nhà, chỉ có 1/3 (682 nghìn tỷ) là cho vay kinh doanh bất động sản. Cho vay mua nhà gắn với mảng tín dụng tiêu dùng, trong xu hướng phát triển tín dụng tiêu dùng như hiện nay thì đây là xu thế tích cực. Như vậy, ở đây cũng cần đánh giá lại cách nhìn nhận về tín dụng bất động sản, có phải cứ tín dụng bất động sản tăng là xấu?

Vấn đề thứ tư, có thực tế là khá nhiều ngân hàng có tỷ lệ tín dụng cho bất động sản chiếm tỷ trọng khá lớn, đây đều là những ngân hàng có tiềm lực cho cho vay bất động sản thường tài sản đảm bảo chính là bất động sản. Khi ngân hàng trực tiếp cho vay mua bất động sản thì vô hình chung đã đáp ứng chuẩn mực về tài sản đảm bảo.

Vấn đề cuối cùng, rủi ro lớn nhất của tín dụng bất động sản là cho vay đầu cơ dẫn đến thị trường phát triển không lành mạnh, hoặc thị trường đóng băng dẫn đến rủi ro tín dụng cho toàn hệ thống. Nhưng trong những trường hợp này, rủi ro tín dụng bất động sản là hệ quả chứ không phải nguyên nhân gốc rễ vấn đề. Nếu có biện pháp quản lý tốt cho thị trường phát triển lành mạnh thì không quá lo về các rủi ro này.

MEKONG ASEAN: Ông cho rằng tính chất của tính chất của thị trường bất động sản và chứng khoán là hoàn toàn khác nhau, nên không thể đánh đồng rủi ro tín dụng giữa hai thị trường?

TS. Vũ Đình Ánh: Trong thời gian qua, đâu đâu cũng nói rằng bất động sản và chứng khoán là những thị trường tiềm ẩn rủi ro đầu cơ cũng như nguy cơ biến động lớn. Thế nhưng có điểm khá khác biệt lớn là thị trường bất động sản tạo ra hàng hóa, thậm chí kéo theo các ngành nghề khác phát triển. Điều này khác hẳn thị trường chứng khoán, đặc biệt là thị trường chứng khoán thứ cấp mua đi bán lại các sản phẩm tài chính, không tạo ra hàng hóa vật chất cụ thể nào. Chính vì vậy, rủi ro giữa tín dụng bất động sản và tín dụng chứng khoán là rất khác biệt.

"Cần nhấn mạnh rằng rủi ro tín dụng chứng khoán thuần túy là rủi ro về thị trường tài chính, trong khi rủi ro tín dụng bất động sản tương tự rủi ro trên thị trường hàng hóa. Bất động sản là tài sản nhìn thấy được, có giá trị lớn, chỉ có điều thị trường bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với thị trường tài chính mà thôi. Không nên có cách tiếp cận đánh đồng hai thị trường này".

TS. Vũ Đình Ánh

MEKONG ASEAN: Bên cạnh tín dụng ngân hàng, phát hành trái phiếu đang nổi lên như một kênh huy động vốn được doanh nghiệp bất động sản ưa chuộng. Ông đánh giá thế nào về kênh huy động vốn này? Vậy làm thế nào để kênh phát hành trái phiếu phát triển lành mạnh, ổn định, qua đó đa dạng hóa nguồn lực cho tín dụng bất động sản, thưa ông?

TS. Vũ Đình Ánh: Khi chúng ta chưa có quỹ phát triển bất động sản thì việc đa dạng hóa nguồn lực cho tín dụng bất động sản thông qua phát hành trái phiếu là rất tốt.

Có ba giải pháp để phát triển kênh huy động vốn này. Thứ nhất, về phía cung, phải có 1 bộ khung pháp lý về điều kiện doanh nghiệp được phép phát hành trái phiếu, không phải doanh nghiệp nào thích phát hành thì phát hành.

Thứ hai, về cầu, cần có hệ thống luật pháp, chính sách, cơ chế bảo vệ quyền người mua trái phiếu doanh nghiệp để giảm thiểu rủi ro.

Thứ ba, phải tạo ra một thị trường thứ cấp phát triển để mua bán lại các trái phiếu đó. Như thế trái phiếu doanh nghiệp sẽ trở thành nguồn vốn lành mạnh, phù hợp với các doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là doanh nghiệp lớn, uy tín. Ngoài ra chính nó sẽ cung cấp thêm hàng hóa cho thị trường tài chính.

Theo SSI, tính chung 9 tháng năm 2021, tổng lượng TPDN phát hành là 443,1 nghìn tỷ đồng, trong đó TPDN bất động sản chiếm 201,9 nghìn tỷ đồng, tương đương 45,5%

MEKONG ASEAN: Trong năm qua, bất động sản là một trong những lĩnh vực chịu ảnh hưởng nặng nề do đại dịch COVID-19. Ông có đề xuất nào cho sự phục hồi của thị trường này?

TS. Vũ Đình Ánh: Một đề xuất duy nhất tôi muốn nhấn mạnh: cần có sự công bằng trong cơ chế. Doanh nghiệp bất động sản cũng cần phải nhận được sự hỗ trợ về lãi suất, về tín dụng, về miễn giảm thuế phí... tương tự như các doanh nghiệp ngành nghề bị ảnh hưởng nặng nề khác do COVID-19, tránh phân biệt ngành nghề, lĩnh vực.

Trân trọng cảm ơn ông!